Proprietário:
De
acordo com o Art. 1.228 do Código Civil "O proprietário
tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de
reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha." Estabelecendo o artigo 1.231 que "A propriedade
presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.".
Determina
o Art. 1.267 do Código Civil que "A propriedade das
coisas não se transfere pelos negócios jurídicos
antes da tradição."
"Parágrafo
único. Subentende-se a tradição quando o
transmitente continua a possuir pelo constituto possessório;
quando cede ao adquirente o direito à restituição
da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente
já está na posse da coisa, por ocasião do
negócio jurídico".
Alerta
o artigo 1.268 que "Feita por quem não seja proprietário,
a tradição não aliena a propriedade, exceto
se a coisa, oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento
comercial, for transferida em circunstâncias tais que, ao
adquirente de boa-fé, como a qualquer pessoa, o alienante
se afigurar dono.".
"§ 1º Se o adquirente estiver de boa-fé e
o alienante adquirir depois a propriedade, considera-se realizada
a transferência desde o momento em que ocorreu a tradição."
"§ 2º Não transfere a propriedade a tradição,
quando tiver por título um negócio jurídico
nulo.".
Nossa legislação estabelece que a aquisição
da propriedade imóvel pode ocorrer pelo Registro do Título,
Usucapião e Por Acessão.
Estabelece o Art. 1.227 do Código Civil que "Os direitos
reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos
por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no
Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos
(arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código."
De forma que o registro significa levar o título aquisitivo
ao Cartório de Registro de Imóveis para que seja
transcrito nos livros próprios.
Quem
não Registra ainda não é Dono:
De
acordo com o Art. 1.245 do Código Civil "Transfere-se
entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis."
Alerta o § 1º que "Enquanto não se registrar
o título translativo, o alienante continua a ser havido com
dono do imóvel."
Uma vez registrado determina o § 2º que "Enquanto
não se promover, por meio de ação própria,
a decretação de invalidade do registro, e o respectivo
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do
imóvel."
Direito
à Partir da Prenotação do Título:
O
Art. 1.246 do Código Civil determina que "O registro
é eficaz desde o momento em que se apresentar o título
ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo."
Especificando o Art. 1.247 que "Se o teor do registro não
exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se
retifique ou anule."
O
parágrafo único do Art. 1.247 estipula que "Cancelado
o registro, poderá o proprietário reivindicar o
imóvel, independentemente da boa-fé ou do título
do terceiro adquirente."
É a forma de aquisição da propriedade em virtude
da posse. O
Art. 1.238 do Código Civil estabelece que "Aquele que,
por quinze anos, sem interrupção, nem oposição,
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente
de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim
o declare por sentença, a qual servirá de título
pra o registro no Cartório de Registro de Imóveis."
"Parágrafo
único - O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á
adez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a
sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços
de caráter produtivo."
O Art. 1.239 do Código Civil estabelece que "Aquele
que, não sendo proprietário de imóvel rural
ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição,
área de terra em zona rural não superior a cinqüenta
hectares, tornando-a produtiva pro seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.".
O Art. 1.240 do Código Civil estabelece que "Aquele
que possuir, como sua, área urbana de até duzentos
e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente
e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de
sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde
que não seja proprietário de outro imóvel urbano
ou rural.".
O Art. 1.242 do Código Civil estabelece que "Adquire
também a propriedade do imóvel aquele que, contínua
e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o
possuir por dez anos."
"Parágrafo único - Será de cindo anos
o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório,
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico."
Acessão significa acréscimo. De acordo com o Art.
1.248 do Código Civil "A acessão pode dar-se:
I - por formação de ilhas; II - por aluvião;
III - por avulsão; IV - por abandono de álveo; V-
por plantações ou construções."
Formação
de Ilhas:
Quanto
a Acessão Por Formação de ilhas, o Inciso
I do Art. 1.248 estabelece que "as que se formarem no meio
do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos
ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção
de suas testadas, até a linha que dividir o álveo
em duas partes iguais;", o Inciso II determina que "as
que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se
acréscimos ao terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo
lado;", o Inciso III que "as que se formarem pelo desdobramento
de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários
dos terrenos à custa dos quais se constituíram.".
Aluvião:
Quanto a Acessão por Aluvião estabelece o Art. 1.250
do Código Civil que "Os acréscimos formados,
sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros
naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das
águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais,
sem indenização."
"Parágrafo único - O terreno aluvial, que se
forma em frente de prédios de proprietários diferentes,
dividir-se-á entre eles, na proporção da testada
de cada um sobre a antiga margem.".
Avulsão:
Quanto a Acessão por Avulsão o Art. 1.251 do Código
Civil estabelece que "Quando, por força natural violenta,
uma porção de terra se destacar de um prédio
e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade
do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização,
se, em um ano, ninguém houver reclamado."
"Parágrafo único - Recusando-se ao pagamento
da indenização, o dono do prédio a que se juntou
a porção de terra deverá aquiescer a que se
remova a parte acrescida.".
Álveo Abandonado:
Relativamente
a Acessão Por Álveo Abandonado o Art. 1.252 determina
que "O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários
ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização
os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso,
entendendo-se que os prédios marginais se estendem até
o meio do álveo.".
Plantações
e Construções:
Com relação a Acessão Das Construções
e Plantações o Art. 1.253 do C.C. determina que
"Toda construção ou plantação
existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário
e à sua custa, até que se prove o contrário."
Plantações
e Construções em Terreno Próprio:
Relativamente ao terreno próprio, estabelece o Art. 1.254
do Código Civil que "Aquele que semeia, planta ou
edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais
alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes
o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu
de má-fé."
Plantações
e Construções em Terreno Alheio:
Com
relação ao terreno alheio, estabelece o Art. 1.255
que "Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio
perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas
e construções; se procedeu de boa-fé, terá
direito a indenização."
Tradição:
O Art. 1.267 estabelece que a propriedade só se transfere
pelos negócios jurídicos juntamente com a tradição.
Por tradição têm-se a entrega da coisa à
posse da outra pessoa, que lhe confere o direito ao uso o gozo do
bem.
A realização do negócio jurídico juntamente
com a tradição que ocorre no momento da entrega da
posse, é que constitui a propriedade plena que de acordo
com o artigo 1.228 dá o direito de usar, gozar e dispor da
coisa.
Posse e Propriedade:
De acordo com nossa legislação (art. 1.228 c.c.) tem
a propriedade aquele que tem o direito de usar, gozar e dispor da
coisa.
Tendo somente a posse, falta à pessoa um dos requisitos ou
poderes inerentes à propriedade plena, o direito de dispor
da coisa.
Possuidor:
De acordo com o Art. 1.196 do Código Civil Brasileiro "Considera-se
possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno
ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade."
Determina o art. 1.204 do Código Civil que a posse é
adquirida desde o momento em que se torna possível o exercício,
em nome próprio, destes poderes inerentes à propriedade.".
Aquisição da Posse:
De conformidade com o Art. 1.205 a posse pode ser adquirida
"I - pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante;"
"II - por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação.".
Uma vez adquirida estabelece o Art. 1.206 que "A posse transmite-se
aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres."
Esclarecendo o Art. 1.207 que "O sucessor universal continua
de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é
facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos
legais.".
Especificando que a pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente,
em virtude de direito pessoal ou real, tem posse de forma direta,
o Art. 1.197 do Código Civil, determina que esta posse direta
não anula a indireta de quem foi havida, mais autoriza o
dispositivo legal que o possuidor direto a defenda contra o indireto.
Posse de Bem Indivisível:
Existem situações em que a coisa possuída é
um bem indivisível. Para estas define o Art. 1.199 do C.C.,
que "Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa,
poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios,
contanto que não excluam os dos outros compossuidores."
Perda da Posse:
Estabelece o Art. 1.223 do Código Civil que "Perde-se
a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder
sobre o bem, ao qual se refere o art. 1.196."
Vindo o Art. 1.224 a esclarecer que "Só de considera
perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando,
tendo notícia dele, se abstém de retornar a coisa,
ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido."
De acordo com o Art. 1.275 do Código Civil "Além
das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade:
I - por alienação; II - pela renúncia; III
- por abandono; IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriação.
Manutenção - Restituição da Posse:
De acordo com a segunda parte do Art. 1.228 do Código Civil,
o proprietário tem o direito de reaver o seu bem do poder
de quem quer que injustamente o possua ou detenha.
Nos termos do Art. 1.210 do Código Civil "O possuidor
tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação,
restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente,
se tiver justo receio de ser molestado."
"§ 1° O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá
manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto
que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço,
não podem ir além do indispensável à
manutenção, ou restituição da posse."
"§ 2º Não obsta à manutenção
ou reintegração na posse a alegação
de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa.".
Determina o Art. 1.212 que "O possuidor pode intentar ação
de esbulho, ou de indenização, contra o terceiro,
que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era."
Detentor:
No Art. 1.198 do Código Civil, encontramos a definição
de quem é mero detentor por exercer a posse em nome de quem
é o verdadeiro possuidor:"Considera-se detentor aquele
que, achando-se em relação de dependência para
com o outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de
ordens ou instruções suas."
"Parágrafo único. Aquele que começou a
comportar-se de modo como prescreve este artigo, em relação
ao bem e à outra pessoa, presume-se detentor, até
que prove o contrário.".
Posse Justa:
Determina o Art. 1.200 do Código Civil que "É
justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.".
Completando o assunto o Art. 1.208 assevera que "Não
induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância
assim como não autorizam a sua aquisição os
atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a
violência ou a clandestinidade."
Posse de Boa-Fé:
O Art. 1.201 do diploma legal, estabelece que "É de
boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou
o obstáculo que impede a aquisição da coisa."
"Parágrafo único. O possuidor com justo título
tem por si a presunção de boa fé, salvo prova
em contrário, ou quando a lei expressamente não admite
esta presunção.".
Vindo o artigo 1.202 a esclarecer que "A posse de boa-fé
só perde este caráter no caso e desde o momento em
que as circunstâncias façam presumir que o possuidor
não ignora que possui indevidamente.".
Concluindo o Art. 1.203 que "Salvo prova em contrário,
entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.".
O Art. 1.214 determina que "O possuidor de boa-fé tem
direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.".
Vindo o Art. 1.217 a estabelecer que "O possuidor de boa-fé
não responde pela perda ou deterioração da
coisa, a que não der causa.".
Determinado o artigo 1.219 que "O possuidor de boa-fé
tem direito à indenização das benfeitorias
necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias,
se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder
sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção
pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."
Posse de Má-Fé:
Estabelece o Art. 1.216 do Código Civil que "O possuidor
de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos,
bem como pelos que, por culpa sua, deixou de perceber, desde o momento
em que se constituiu de má-fé; tem direito às
despesas da produção e custeio."
Vindo o Art. 1.218 a determinar que "O possuidor de má-fé
responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda
que acidentais, salvo se provar que de igual modo se teriam dado,
estando ela na posse do reivindicante."
De acordo com o Art. 1.220 "Ao possuidor de má-fé
serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias;
não lhe assiste o direito a retenção pela importância
destas, nem o de levantar as voluptuárias."
O Art. 1.221 determina que "As benfeitorias compensam-se com
os danos, e só obrigam ao ressarcimento se ao tempo da evicção
ainda existirem."
Diferenciando o tipo de possuidor o Art. 1.222 estabelece que "O
reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor
de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor
atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará
pelo valor atual.".
