O Financiamento bancário, para aquisição de imóvel é realizado através da liberação de um empréstimo, feito pelo banco ao cliente, ficando o imóvel como garantia do pagamento.

Muitas famílias que pagam aluguel do imóvel onde residem, dependendo da renda familiar, podem adquirir o imóvel próprio, pagando uma prestação mensal, equivalente ao aluguel, porém, passa a pagar o seu imóvel.

Os bancos trabalham com o que classificam Crédito Imobiliário, cada qual com suas taxas de juros/administrativas e procedimentos internos próprios para avaliação e liberação do empréstimo.

Algumas regras e procedimentos que dizem respeito à segurança, exigida para a liberação do empréstimo bancário, são comuns entre os agentes financeiros: renda comprovada para o financiamento, nome sem restrições, imóvel com escritura registrada e documentação em ordem, pagamento das taxas administrativas e perícia, recolhimento do imposto de transmissão de bens e registro do contrato.

Outro requisito importante é o valor a ser liberado de financiamento. Cada qual com suas regras internas próprias, os bancos possuem sistemas de cálculo, que consideram o valor da renda pessoal ou familiar mensal, idade do comprador, o valor do imóvel e a quantidade de meses.

Lançados os dados no sistema, o computador do banco efetua uma simulação e informa qual o valor máximo que a pessoa pode ter liberado para financiamento.

Contudo não é somente efetuar a simulação do financiamento, a renda informada deve ser comprovada, devendo sempre se informar nos bancos quanto ao tempo de registro, aceitação de composição de renda familiar e possibilidade de utilização do FGTS – Fundo de Garantia.

Muitas pessoas, primeiro procuram o imóvel sem saber se o valor está dentro das condições que pela sua renda consegue financiar. De forma que, antes de sair procurando o imóvel pretendido, o interessado deve primeiro realizar a simulação de financiamento, pesquisando nos bancos os valores de taxas administrativas e taxas de juros.

Alguns bancos, realizam a liberação do que chamam de crédito pré-aprovado, fornecendo uma Carta de Crédito com o valor que pode ser liberado como financiamento aos seus correntistas.

Alguns trabalham com consórcio imobiliário, o interessado vai pagando, pode ser contemplado via sorteio, lance ou no final dos pagamentos, recebe a Carta de Crédito com o valor a ser liberado para aquisição do imóvel.

As pessoas que pretendem o empréstimo (comprador), para o financiamento de imóvel, bem como o proprietário (vendedor), devem estar com o nome sem restrições, se tiver cheques sem fundos, protestos ou ações judiciais, certamente não terão a liberação pelo banco que efetua todos os levantamentos.

O imóvel também deve possuir escritura registrada no registro de imóveis, matrícula individualizada, sua planta deve estar averbada na matrícula (a metragem do imóvel, deve ser igual à metragem averbada no registro de imóveis e carnê de IPTU), e não possuir nenhuma restrição de débitos (IPTU, taxas, multas e condomínio) ou de ações judiciais (penhoras, arrestos, etc...).

Os bancos não autorizam o empréstimo do valor integral do imóvel a ser adquirido, geralmente emprestam no máximo 80% de seu valor.

Quem vai adquirir um imóvel através de financiamento deve ter pelo menos 20% de seu preço em recurso próprio.

Para a venda via financiamento bancário, independentemente da intermediação, o comprador e o vendedor devem comparecer no banco e apresentar seus documentos pessoais e do imóvel (atualizados). Muitos bancos exigem que o proprietário-vendedor abra uma conta corrente.

É preciso que o comprador esteja ciente, de que deve ter disponível em dinheiro, 5% do valor do imóvel, para o pagamento de toda a tramitação do financiamento (certidões, recolhimento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens, averbações/registros no cartório de registro de imóveis).

Dependendo do banco, se exige que o comprador, deposite em uma conta corrente na agência, às despesas que o banco, terá com as taxas administrativas e perito avaliador, que o banco irá nomear para realizar a vistoria e avaliação do imóvel. Valores estes que variam de banco para banco.

Algumas instituições exigem o depósito prévio dos 5% do valor, para pagamento do imposto e as despesas com o registro do contrato/escritura, no cartório de registro de imóveis. Outras não exigem o depósito do valor do imposto, informando ao comprador para recolher a guia do imposto no banco de sua preferência e pagar as despesas de registro diretamente no cartório de registro de imóveis.

Na assinatura dos documentos relativos à compra e venda via financiamento, os bancos, incluem declaração das partes, do valor do imóvel que está sendo negociado.

O banco nomeia um perito avaliador, que irá visitar o imóvel para realização de vistoria e avaliação de preço. Confirma-se o negócio, somente se as condições de habitação do imóvel e o valor da avaliação apresentado pelo perito, estiverem compatíveis com o valor declarado e pretendido de financiamento.

Depois de avaliado o imóvel a documentação é encaminhada pela agência para departamentos internos do banco, sendo verificadas de eventuais restrições nos nomes do comprador/vendedor e imóvel.

Feitos todos os levantamentos, o departamento jurídico do banco, elabora o contrato, que será encaminhado à agência para assinatura do comprador e vendedor.

Assinado o contrato na agência do banco, , o banco irá liberar o valor na conta do proprietário, quando do registro do contrato no cartório de registro de imóveis. Existem bancos que levam o contrato para registro, outros entregam ao comprador e vendedor para que providenciem o registro.

Para registro do contrato, que tem força de escritura, é necessário o recolhimento do ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.

Recolhido o imposto, o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis em média demora mais 30 dias. Então será emitida a Certidão de Propriedade, constando o registro do contrato.

O banco só libera o valor do crédito financiado, ao proprietário do imóvel, quando da apresentação da certidão de propriedade, constando o registro do contrato.

Liberado o crédito o negócio com o proprietário está definitivamente concluído. Não ficando o proprietário vinculado às prestações. Uma vez feita à venda via financiamento bancário, o banco paga o proprietário, de uma só vez, as prestações serão pagas mês a mês pelo cliente comprador ao banco.

Se o imóvel não tiver escritura devidamente, registrada no Cartório de Registro de Imóveis, não adianta perder tempo, os bancos não liberam o financiamento.

Muitas vezes o imóvel possui escritura, está registrado, não tem débitos, contudo no registro de imóveis, consta à numeração antiga ou o nome antigo da rua, nestes casos, é necessário que seja tirada certidão oficial na prefeitura, que deve primeiro, ser levada para averbação no cartório de registro de imóveis.

Outro caso, são os dados pessoais dos proprietários, acontecem em que o proprietário, comprou quando era solteiro e agora é casado: deve ser tirada nova via da certidão de casamento e ser levada para averbação no registro de imóveis.

Existem situações em que o nome da esposa consta na matrícula do imóvel, antigamente era prática comum a esposa utilizar o número do C.P.F. do marido. Neste caso deve ser averbado o número do C.P.F. na matrícula do imóvel no registro de imóveis.

Cada averbação no cartório de registro de imóveis leva em média trinta dias para ser concluída e emitida nova certidão já corrigida, o que resulta na prolongação do prazo para liberação do financiamento e recebimento pelo proprietário.

O proprietário deve ficar ciente dos prazos para o recebimento do valor financiado a ser pago pelo banco.

O recebimento não é imediato, estando vinculado a tramitação da documentação e registro de imóveis.

PRECAUÇÕES NA COMPRA E VENDA VIA FINANCIAMENTO

Como os bancos em média liberam somente até 80% do valor do imóvel, geralmente o comprador tem os outros 20%, muitas vezes 50%, 70% do valor em recurso próprio.

É comum no mercado imobiliário, quando da intenção de compra, ser exigido um adiantamento a título de entrada, sob a alegação de que serve para segurar o negócio. Tendo o comprador o recurso próprio é preciso ficar alerta, para não ficar sem o valor da entrada que se deu no negócio.

Vimos notícia de ação em andamento, em que o comprador assinou o compromisso de compra e pagou um adiantamento, levando a documentação no banco após sessenta dias foi recusado em virtude de irregularidades na documentação do imóvel, não teve o valor do adiantamento devolvido.

Muitos imóveis colocados a venda no mercado imobiliário, se encontram vazios, sendo um atrativo para quem precisa se mudar em curto espaço. É preciso tomar cuidado para não ter que gastar para reaver o imóvel de volta.

Em nossos Tribunais existe decisão de caso, em que o proprietário entregou as chaves do imóvel, no momento em que recebeu um pequeno adiantamento, após não ter dado certo o financiamento, em virtude da renda e restrições do comprador, este se recusou a desocupar o imóvel, tendo o proprietário que contratar advogado e ingressar com a ação.

O certo é que toda ação judicial demora, após a sentença do juiz, recursos aos tribunais são cabíveis, ficando o mérito da questão em discussão por vários anos. Tempo estes em que o comprador pode ficar sem o seu adiantamento ou o vendedor sem o imóvel, até que a ação termine.

SUGESTÕES

Cada proprietário e cada comprador negociam da forma que bem entenderem, contudo em se tratando de financiamento bancário, a título de sugestão, uma forma de evitar problemas, é o pagamento da parte do recurso próprio e entrega das chaves quando da assinatura do contrato com o banco, ocasião em que este já realizou todos os levantamentos, com o negócio se concretizando de forma segura para ambas as partes.

Nada impede que as partes firmem um compromisso de compra e venda, substituindo o sinal/adiantamento e entrega das chaves de imediato, por cláusula, especificando o pagamento da parte de recurso próprio e entrega das chaves, quando da assinatura do contrato de financiamento com o banco.

Em querendo as partes podem estipular cláusula de multa indenizatória para o caso de desistência voluntária.

Podem estipular a rescisão automática para o caso de qualquer apontamento impeditivo a concretização do financiamento, saindo liberadas as partes sem qualquer prejuízo, multas ou indenizações: o comprador liberado para a compra de outro imóvel e o vendedor liberado a venda do imóvel a outro comprador.

De qualquer forma, a precaução maior, tanto para quem está comprando, como para quem está vendendo, é a de estar sempre assessorado por profissional habilitado, para orientação, acompanhamento e análise da documentação e contrato.